“税制内容は、国税庁が公表する2026年4月1日現在の情報を確認して反映しています。 [nta.go.jp](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm?_fsi=OAxfwdLD\&utm_source=chatgpt.com)
不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得に対して所得税や住民税がかかる場合があります。ただし、自宅として使っていた不動産を売却する場合など、一定の条件を満たせば税負担を軽減できる控除や特例があります。特に代表的なのが、マイホームの売却で利用できる3,000万円の特別控除です。不動産売却では売却価格そのものに税金がかかるわけではないため、まずは譲渡所得の仕組みと控除の条件を理解しておきましょう。
不動産売却の控除で知っておきたい3,000万円特別控除
マイホームを売却したときに利用できる代表的な制度が、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除です。一定の要件を満たすと、所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円まで差し引くことができます。
不動産売却で課税対象になる譲渡所得は、基本的に売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。取得費には購入代金や購入時の手数料などが含まれ、建物については減価償却費相当額を差し引いて考える必要があります。譲渡費用には、売却時の仲介手数料や一定の測量費、売買契約書の印紙代などが含まれる場合があります。
たとえば、計算した譲渡所得が2,000万円で、3,000万円特別控除の要件を満たしている場合は、控除後の課税譲渡所得は0円になります。一方、譲渡所得が4,000万円なら、3,000万円を控除した残りの1,000万円が課税対象になります。
そのため、不動産売却で税金が心配な場合は、売却金額だけを見るのではなく、取得費や譲渡費用、利用できる控除を含めて確認することが大切です。
3,000万円特別控除を利用するための主な条件
3,000万円特別控除は、どの不動産を売却しても利用できるわけではありません。基本的には、自分が現在住んでいる家屋や、その家屋と一緒に売却する敷地などが対象です。以前住んでいた住宅についても、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなど、一定の条件を満たせば対象になる場合があります。
また、控除を受けることだけを目的として一時的に入居した住宅や、別荘のように主として趣味や保養のために所有している住宅などは、対象外となる可能性があります。親子や夫婦など特別な関係にある相手へ売却した場合も、原則として特例を利用できません。
共有名義のマイホームでは、適用要件を満たすかどうかを共有者ごとに判定します。家屋も共有している場合などは、条件を満たす共有者1人につき最高3,000万円の控除を受けられることがあります。
不動産の利用状況や名義、売却相手によって判断が変わるため、売却前に自分が対象になるか確認しておくと安心です。特に相続した住宅や店舗併用住宅などは条件が複雑になりやすいため、税務署や税理士などの専門家へ相談する方法もあります。
不動産売却の控除を受けるなら確定申告まで確認しよう
不動産売却で3,000万円特別控除を利用する場合は、売却後に確定申告が必要です。控除を適用した結果、課税される譲渡所得が0円になる場合でも、特例を利用するための申告を行わなければなりません。
確定申告では、売買契約書など売却内容が分かる資料に加え、取得費や譲渡費用を確認できる書類を整理しておくことが重要です。購入時の契約書や領収書が残っていると、取得費を確認しやすくなります。また、特例の適用に必要な書類についても事前に確認しておくと手続きを進めやすくなります。
なお、マイホームの売却では、所有期間が長い場合に利用できる軽減税率の特例や、買い換えに関する特例などが関係することもあります。ただし、特例によっては3,000万円特別控除と同時に利用できないものがあるため、単純に控除額だけで選ぶのではなく、どの制度が自分に有利か比較することが大切です。
不動産売却では、売却価格だけでなく税金まで含めて手取り額を考えることがポイントです。控除の条件を早めに確認し、必要な資料を準備したうえで売却と確定申告を進めましょう。