不動産売却で発生する主な税金
不動産を売却すると、すべてのケースで同じ税金がかかるわけではありません。売却によって利益が出たかどうか、物件を何年間所有していたか、マイホームとして使用していたかなどによって、税額は大きく変わります。まずは、不動産売却で関係する税金の種類を整理しておきましょう。
代表的なのが、売却益に対して課税される所得税と住民税です。不動産を購入したときの金額や、売却するためにかかった費用を売却価格から差し引き、利益が残った場合に課税されます。売却価格そのものに税率を掛けるわけではないため、高く売れたからといって必ず高額な税金が発生するとは限りません。
また、所得税には復興特別所得税が加算されます。さらに、紙の不動産売買契約書を作成する場合には、契約書に記載された金額に応じて印紙税がかかります。登記内容の変更が必要な場合は、登録免許税が発生することもあります。
不動産売却に関連する主な税金は次のとおりです。
・譲渡所得に対する所得税
・復興特別所得税
・住民税
・売買契約書にかかる印紙税
・登記手続きにかかる登録免許税
税金を見落とすと、売却後に使える資金が想定より少なくなる可能性があります。売却代金だけでなく、税金や諸費用を差し引いた手取り額を確認することが大切です。
譲渡所得の計算方法と所有期間による税率の違い
不動産売却で課税対象となる利益は、譲渡所得と呼ばれます。譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。取得費には購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれ、建物については所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引く必要があります。
譲渡費用として認められるのは、売却時の仲介手数料、売主が負担した印紙税、売却のために行った建物の解体費など、売るために直接必要となった費用です。引っ越し代や固定資産税、通常の修繕費などは、原則として譲渡費用には含まれません。
計算の基本は次の考え方です。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－適用できる特別控除
譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで変わります。5年を超える場合は長期譲渡所得となり、所得税15％と住民税5％が基本です。5年以下の場合は短期譲渡所得となり、所得税30％と住民税9％が基本となります。別途、所得税額を基に復興特別所得税も計算されます。
購入時の契約書や領収書がなく、取得費が分からない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算できることがあります。ただし、実際の取得費より低くなると譲渡所得が増え、税負担が重くなる可能性があるため、過去の書類をできる限り探しておきましょう。
税金を抑えられる特例と確定申告の注意点
マイホームを売却した場合は、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。所有期間の長さにかかわらず利用できる可能性があり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、所得税や住民税がかからなくなる場合もあります。
ただし、誰に売却しても利用できるわけではありません。親子や夫婦など特別な関係にある人への売却は対象外となることがあり、前年や前々年に同じ特例などを利用している場合も適用できない可能性があります。以前住んでいた家を売る場合には、売却期限などの条件にも注意が必要です。
さらに、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームでは、一定の要件を満たすと軽減税率の特例を利用できる場合があります。3,000万円の特別控除と併用できるケースもあるため、長期間所有している物件を売るときは確認しておきましょう。
特例によって税額がゼロになる場合でも、適用を受けるためには確定申告が必要です。売却した翌年の申告期間に、売買契約書、取得費や譲渡費用を確認できる書類、登記事項証明書などを準備して手続きを行います。不動産売却の税金は条件によって計算が複雑になるため、早めに資料を整理し、不明点がある場合は税務署や税理士へ相談すると安心です。